Hành trình mua nhà chung cư (phần 2)

Lúc 16:22 20/06/2019 0

Chia sẻ của facebookẻ Vinh Le

Hành trình mua nhà chung cư: tiếp theo chia sẻ tại phần 1 về chọn lựa mua nhà chung cư, e xin phép chia sẻ tiếp phần 2, hành trình mua nhà chung cư trong trường hợp không may gặp CĐT chưa...chuyên nghiệp.

Việc đầu tiên, sau khi em chốt tòa nhà và căn hộ chọn mua cho phù hợp nhất với các tiêu chí đã đặt ra ban đầu, sẽ đương nhiên là bước ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ("HĐMB"). Đa phần khách hàng không được quyền đàm phán các điều khoản trước khi đặt bút ký, vì vậy để đảm bảo lợi ích của cư dân với tư cách một chủ thể/bên mua của HĐMB, luật yêu cầu CĐT phải đăng ký mẫu HĐMB với cơ quan chức năng, cụ thể là Sở công thương (trong trường hợp dự án/căn hộ mở bán trên địa bàn một tỉnh/thành phố trực thuộc TW) hoặc Cục Cạnh tranh và Bảo vệ NTD (Trong trường hợp mở bán trên địa bàn 2 tỉnh/thành phố trực thuộc TW trở lên), mẫu HĐMB sẽ được các cơ quan có thẩm quyền nêu trên rà soát và yêu cầu chỉnh sửa bổ sung (nếu cần) cho phù hợp với các quy định pháp luật và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân, trước khi có văn bản thông báo đủ điều kiện sử dụng.

CĐT phải sử dụng đúng mẫu HĐMB đã được tiếp nhận để ký với cư dân, trong quá trình thực hiện HDMB đã ký, nếu luật pháp có sự thay đổi liên quan đến các điều khoản của HĐMB đã đăng ký thì CĐT có trách nhiệm phải đăng ký lại cho phù hợp và triển khai thực hiện theo mẫu HĐMB đã được đăng ký lại. Việc vi phạm quy định này sẽ kéo theo chế tài xử phạt hành chính phạt tiền và hình phạt bổ sung yêu cầu CĐT phải đăng ký mẫu HĐMB và thực hiện theo đúng mẫu đã đăng ký. Một số sai phạm điển hình của CĐT trong giai đoạn mở bán căn hộ:

1. CĐT bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện luật định, cụ thể là chưa hoàn thành xây móng tòa nhà căn hộ/Dự án lên đến Cos 0 và chưa có văn bản cho phép mở bán dự án của cơ quan có thẩm quyền (Sở XD);

2. CĐT mở bán căn hộ khi chưa phối hợp với ngân hàng tài trợ vốn/nhận thế chấp tiến hành thủ tục giải chấp (các) căn hộ trước khi mở bán (các) căn hộ đó;

3. CĐT chưa tiến hành làm thủ tục cấp bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ sẽ mở bán đối với các căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai.

Các sai phạm điển hình nêu trên đều đã có chế tài xử phạt đầy đủ, tuy nhiên trong thực tiễn, còn một số CĐT vi phạm các quy định này và có thể kéo theo nhiều rủi ro, hệ lụy tranh chấp cho cư dân mà báo chí cũng đã phản ảnh. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, các CĐT sẽ tiến hành thủ tục nghiệm thu và bàn giao căn hộ.

Thực tế cho thấy, rất nhiều CĐT mắc sai phạm ở giai đoạn này khi tiến hành bàn giao căn hộ cho cư dân mà chưa hoàn tất thủ tục nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng theo đúng quy định của luật. Cụ thể là chưa hoàn thành hồ sơ để cơ quan chức năng là Sở xây dựng (với công trình cấp 2 trở xuống) hoặc Cục giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng kiểm tra và có văn bản thông báo đủ điều kiện nghiệm thu bàn giao và đưa vào sử dụng.

Trong thực tế, nhiều CĐT cũng "vận dụng" cách thức nghiệm thu cục bộ từng phần ví dụ phần căn hộ nghiệm thu trước, phần khối đế thương mại nghiệm thu sau để có thể sớm thu tiền và bàn giao căn hộ sớm cho cư dân trong khi các diện ích thương mại, tiện ích chưa được hoàn thiện, nghiệm thu bàn giao theo đúng thiết kế được phê duyệt hoặc thông tin quảng cáo khi bán hàng của CĐT.

Ngoài ra, một số CĐT khôn khéo có thể đưa ra thông báo "tạm" bàn giao để cư dân có thể nhận nhà và sớm hoàn thiện, tuy nhiên để có thể nhận bàn giao thì CĐT sẽ yêu cầu cư dân đóng đủ tiền theo HĐMB đã ký (theo đúng luật là không được thu quá 95% giá trị căn hộ).

Đổi lại, các CĐT khôn ngoan sẽ tạo điều kiện lùi thời hạn thu phí quản lý vận hành một thời gian ân hạn nhất định từ 3 đến 6 tháng vì trong thực tế, dự án/căn hộ cũng chưa đủ điều kiện nghiệm thu bàn giao theo đúng luật. Trong giai đoạn này, ngoài sai phạm về chưa tiến hành các thủ tục nghiệm thu như nghiệm thu PCCC, môi trường thì còn một số ít CĐT vi phạm điều khoản về thanh toán khi yêu cầu cư dân đóng 100% giá trị căn hộ trước khi bàn giao và hoặc không mở một tài khoản riêng biệt để thu và tạm quản lý khoản phí bảo trì 2%.

Tất các các sai phạm nêu trên đều đã có các chế tài xử phạt tiền và hình thức xử phạt bổ sung theo các quy định của pháp luật hiện hành. Phần tiếp theo e sẽ xin phép chia sẻ trao đổi về cư dân và giải pháp "hợp tác" hiệu quả với CĐT và các bên liên quan.